Tên bài viết gốc: A BRIEF HISTORY OF THE MORTGAGE, FROM ANCIENT ROME TO THE ENGLISH “DEAD PLEDGE”
Sơ lược về lịch sử thế chấp, từ thời La Mã cổ đại đến “cầm cố” của người Anh
Khi lãi suất tăng lên, "cầm cố" có thể đúng với tên gọi của nó (ý nói “cái chết”).
Lãi suất trung bình mới cho một khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm của Hoa Kỳ đã vượt mức 7% vào cuối tháng 10 năm 2022, lần đầu tiên sau hơn hai thập kỷ. Đây là mức tăng mạnh so với một năm trước đó, khi những người cho vay chỉ tính phí người mua nhà 3,09% cho cùng một khoản vay.
Một số yếu tố, bao gồm tỷ lệ lạm phát và dự báo triển vọng kinh tế chung, ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp. Động lực chính của vòng xoáy đi lên đang diễn ra là hàng loạt đợt tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang nhằm chế ngự lạm phát. Quyết định tăng lãi suất chuẩn thêm 0,75 điểm phần trăm vào ngày 02 tháng 11 năm 2022, lên tới 4% sẽ đẩy chi phí vay thế chấp lên cao hơn nữa.
Ngay cả khi bạn đã mắc nợ thế chấp trong nhiều năm, bạn có thể không quen thuộc với lịch sử của những khoản vay này - một chủ đề tôi đề cập trong khóa học tài chính thế chấp dành cho sinh viên cử nhân kinh doanh tại Đại học Bang Mississippi.
Thuật ngữ này có từ thời trung cổ ở Anh. Tuy nhiên nguồn gốc của những hợp đồng pháp lý này, trong đó đất đai được cầm cố để trả nợ và sẽ trở thành tài sản của người cho vay nếu khoản vay không được hoàn trả, đã có từ hàng ngàn năm trước.
Nguồn gốc
Các nhà sử học truy tìm nguồn gốc của các hợp đồng thế chấp từ triều đại của Vua Artaxerxes của Ba Tư, người cai trị Iran ngày nay vào thế kỷ V trước Công nguyên. Đế chế La Mã đã chính thức hóa và ghi lại quy trình pháp lý của việc cầm cố tài sản thế chấp cho một khoản vay.
Thường sử dụng tòa án và đền thờ làm cơ sở hoạt động của mình, mensarii, bắt nguồn từ từ mensa hoặc “ngân hàng” trong tiếng Latinh, sẽ thiết lập các khoản vay và tính lãi cho người vay. Các chủ ngân hàng công do chính phủ chỉ định này yêu cầu người vay phải thế chấp, cho dù là bất động sản hay tài sản cá nhân, và thỏa thuận của họ về việc sử dụng tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo một trong ba cách.
Nguồn ảnh: https://www.worldhistory.org/Roman_Forum/
Đầu tiên, Fiducia, tiếng Latinh có nghĩa là “sự tin tưởng” hoặc “sự tự tin”, yêu cầu chuyển giao cả quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người cho vay cho đến khi khoản nợ được hoàn trả đầy đủ. Trớ trêu thay, sự sắp xếp này không liên quan đến sự tin tưởng nào cả.
Thứ hai, Pignus, tiếng Latinh có nghĩa là “cầm đồ”, cho phép người vay giữ quyền sở hữu trong khi trao quyền sở hữu và sử dụng cho đến khi họ trả được nợ.
Cuối cùng, Hypotheca, tiếng Latinh có nghĩa là “cầm cố”, cho phép người vay giữ lại cả quyền sở hữu và quyền sử dụng trong khi trả nợ.
Lời cam-kết-sống-còn
Hoàng đế Claudius đã mang luật pháp và phong tục La Mã đến Anh vào năm 43 sau Công nguyên. Trong bốn thế kỷ tiếp theo dưới sự cai trị của La Mã và 600 năm tiếp theo được gọi là Thời kỳ Đen tối, người Anh đã sử dụng một thuật ngữ Latinh khác để chỉ một cam kết bảo đảm hoặc tài sản thế chấp cho các khoản vay: Vadium.
Nếu được dùng làm tài sản thế chấp cho một khoản vay, bất động sản có thể được cung cấp dưới dạng “Vivum Vadium.” Bản dịch theo nghĩa đen của thuật ngữ này là “`cam kết sống”. Đất đai sẽ tạm thời được thế chấp cho người cho vay, người sử dụng nó để tạo ra thu nhập để trả nợ. Khi người cho vay đã thu đủ thu nhập để trang trải khoản nợ và một số tiền lãi, đất sẽ được trả lại cho người vay.
Với giải pháp thay thế, "Mortuum Vadium" hoặc "cầm cố chết", đất đai được cầm cố cho người cho vay cho đến khi người vay có thể trả hết nợ. Về cơ bản, đó là một khoản vay chỉ trả lãi cùng khoản thanh toán gốc đầy đủ mà người đi vay được yêu cầu phải trả vào một ngày trong tương lai. Khi người cho vay đòi trả nợ, người vay phải trả hết nợ hoặc mất đất.
Người cho vay sẽ giữ tiền thu được từ đất đai, có thể là thu nhập từ canh tác, bán gỗ hoặc cho thuê tài sản để làm nhà ở. Trên thực tế, mảnh đất đã chết đối với con nợ trong suốt thời hạn của khoản vay vì nó không mang lại lợi ích gì cho bên đi vay.
Sau chiến thắng của William the Conqueror trong Trận chiến Hastings năm 1066, ngôn ngữ tiếng Anh bị ảnh hưởng nặng nề bởi tiếng Pháp Norman – ngôn ngữ của William.
Nguồn ảnh: https://www.historyhit.com/facts-about-the-battle-of-hastings/
Đó là cách thuật ngữ tiếng Latinh “Mortuum Vadium” biến thành “Mort Gage,” tiếng Pháp Norman có nghĩa là “chết” và “cam kết”. “Thế chấp,” một sự kết hợp của hai từ, sau đó được đưa vào từ vựng tiếng Anh.
Xác lập quyền của người đi vay
Không giống như các khoản thế chấp ngày nay, thường đến hạn trong vòng 15 hoặc 30 năm, các khoản vay của Anh trong thế kỷ XI-XVI là không thể đoán trước. Người cho vay có thể yêu cầu trả nợ bất cứ lúc nào. Nếu người đi vay không thể tuân thủ, người cho vay có thể tìm kiếm lệnh của tòa án và người đi vay sẽ bị tịch thu đất cho người cho vay.
Những người đi vay không hài lòng có thể thỉnh cầu nhà vua về tình trạng khó khăn của họ. Anh ta có thể chuyển vụ việc lên tể tướng, người có thể ra lệnh nếu anh ta thấy khả thi.
Ngài Francis Bacon, tể tướng nước Anh từ năm 1618 đến năm 1621, đã thành lập Quyền chuộc lỗi công bằng.
Quyền mới này cho phép người vay trả hết nợ, ngay cả sau khi vỡ nợ.
Thời hạn chính thức để chuộc lại tài sản được gọi là tịch thu tài sản, bắt nguồn từ một từ tiếng Pháp cổ có nghĩa là “đóng cửa”. Ngày nay, tịch thu tài sản thế chấp là một quy trình pháp lý trong đó người cho vay chiếm hữu tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp cho một khoản vay.
Lịch sử nhà ở ban đầu của Hoa Kỳ
Quá trình thuộc địa hóa của người Anh đối với Hoa Kỳ ngày nay không lập tức đem đến các khoản thế chấp khắp nơi.
Nhưng cuối cùng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ đã đưa ra các khoản thế chấp.
Trước năm 1930, chúng rất nhỏ - thường chiếm không quá một nửa giá trị thị trường của một ngôi nhà.
Các khoản vay này thường là ngắn hạn, đáo hạn trong vòng dưới 10 năm, với các khoản thanh toán chỉ đến hạn hai lần một năm. Người vay hoặc không trả gì cho tiền gốc hoặc thực hiện một vài khoản thanh toán trước khi đáo hạn.
Người vay sẽ phải đảo nợ các khoản vay nếu họ không thể trả hết.
Giải cứu thị trường nhà ở
Một khi nước Mỹ rơi vào cuộc Đại suy thoái, hệ thống ngân hàng sụp đổ.
Hầu hết các chủ sở hữu nhà không thể trả hết hoặc đảo nợ các khoản thế chấp của họ, thị trường nhà ở sụp đổ. Số lượng nhà bị tịch thu đã tăng lên hơn 1.000 căn mỗi ngày vào năm 1933 và giá nhà đất giảm nhanh chóng.
Chính phủ liên bang đã phản ứng bằng cách thành lập các cơ quan mới để ổn định thị trường nhà ở.
Các cơ quan bao gồm Cục Quản lý Nhà ở Liên bang. Cơ quan này cung cấp bảo hiểm thế chấp – người vay trả một khoản phí nhỏ để bảo vệ người cho vay trong trường hợp vỡ nợ.
Một cơ quan mới khác, Home Owners’ Loan Corp., được thành lập năm 1933, đã mua các khoản thế chấp ngắn hạn, nửa năm một lần, chỉ trả lãi và biến chúng thành các khoản vay dài hạn mới kéo dài 15 năm.
Các khoản thanh toán được thực hiện hàng tháng và tự khấu hao - bao gồm cả gốc và lãi. Chúng cũng có lãi suất cố định, duy trì ổn định trong suốt thời gian thế chấp. Ban đầu họ nghiêng nhiều hơn về tiền lãi và sau đó trả nhiều tiền gốc hơn. Tập đoàn đã thực hiện các khoản vay mới trong ba năm, duy trì chúng cho đến khi đóng cửa vào năm 1951. Nó đi tiên phong trong các khoản thế chấp dài hạn ở Hoa Kỳ.
Năm 1938, Quốc hội thành lập Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang, được biết đến nhiều hơn với tên Fannie Mae. Doanh nghiệp được chính phủ tài trợ này đã kéo dài các khoản vay thế chấp với lãi suất cố định trở nên khả thi thông qua một quy trình gọi là chứng khoán hóa – bán nợ cho các nhà đầu tư và sử dụng số tiền thu được để mua các khoản vay thế chấp dài hạn này từ các ngân hàng. Quá trình này làm giảm rủi ro cho các ngân hàng và khuyến khích cho vay thế chấp dài hạn.
Nguồn ảnh: https://www.investopedia.com/mortgage/fannie-mae-loans/
Các khoản thế chấp có lãi suất cố định so với khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh
Sau Thế chiến II, Quốc hội đã ủy quyền cho Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang đảm bảo các khoản vay 30 năm cho việc xây dựng mới và vài năm sau đó là mua những ngôi nhà hiện có. Nhưng sau đó, cuộc khủng hoảng tín dụng năm 1966 và những năm lạm phát cao sau đó đã khiến các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh trở nên phổ biến hơn.
Được gọi là ARM, các khoản thế chấp này chỉ có lãi suất ổn định trong một vài năm. Thông thường, lãi suất ban đầu thấp hơn đáng kể so với lãi suất thế chấp cố định 15 hoặc 30 năm. Khi giai đoạn ban đầu đó kết thúc, lãi suất trên ARM sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm hàng năm – cùng với các khoản thanh toán hàng tháng cho người cho vay.
Không giống như phần còn lại của thế giới, nơi ARM chiếm ưu thế, người Mỹ vẫn thích thế chấp có lãi suất cố định 30 năm.
Ngày nay, khoảng 61% chủ nhà ở Mỹ có các khoản thế chấp – với tỷ lệ cố định là loại chiếm ưu thế.
Nhưng khi lãi suất tăng, nhu cầu về ARM đang tăng trở lại. Nếu Cục Dự trữ Liên bang không thể làm chậm lạm phát và lãi suất tiếp tục tăng, thật không may cho một số người vay ARM, thuật ngữ “cam kết chết” có thể đúng như tên gọi của nó.
Bài viết này được tái bản từ The Conversation theo giấy phép Creative Commons.
Nguồn bài viết gốc: https://bigthink.com/the-past/history-of-the-mortgage/
_______________________________________
Bài viết này được chọn lọc, biên dịch,
thiết kế và biên tập bởi một Nhóm IPLer của
Học bổng Lãnh đạo Khai phóng IPL Khóa 7
Phan Thị Lan Anh
Nguyễn Phú Đức
Nguyễn Hoàng Huy
Nguyễn Trọng Khương
Nguyễn Thị Diệu Linh
Phạm Thị Thanh Nguyên
và sự hỗ trợ của Cộng tác viên Dương Thị Vĩnh An
